【案情簡介】
陳某某與王某某是蘇州工業園區某小區的業主，兩家是樓上樓下的鄰居。陳某某家住一樓，王某某家住二樓，平時兩家相處融洽，但由于今年發生的此次糾紛，為兩家之間的和諧鄰里關系籠上了陰影。某天，住在一樓的陳某某發現家中出現滲水，經過小區物業公司排查，確認是由于排污管道漏水導致，在修理過程中發現原來該管道早在房屋建設單位建造房屋時就已破裂，如果要修復需要從樓上王某某家進入才能維修。但樓上業主王某某表示維修管道不是一兩天就能完成的，需要很久的時間并且會嚴重影響自己與家人的日常生活，于是一直找理由推脫，一拖再拖，導致排污管道漏水的問題無法解決。為了解決管道漏水問題，避免損失進一步擴大，陳某某至蘇州工業園區斜塘街道月墅社區人民調解委員會申請調解。
【調解過程】
接到申請后，蘇州工業園區斜塘街道月墅社區人民調解委員會立即指派經驗豐富的調解員進行調解。調解員隨即與民警、物業公司工作人員至陳某某家中一同查看具體情況，現場發現陳某某家中靠近總管道的地方，天花板確實已經基本損毀，還可以看到有水珠連續滴落，漏水情況非常嚴重。經過現場查看，進一步證實如果要對陳某某家的排污管道漏水問題進行徹底處理，則必須至樓上王某某家中修理才可。調解員與物業公司工作人員等準備一同前往王某某家中查看，但經過多次上門敲門，王某某要么不在家，要么找理由推脫。王某某明確表示拒絕，并揚言如果破壞其家中裝修，要求陳某某承擔全部損失。對此，陳某某情緒也非常激動，揚言要通過其他途徑進一步維權，擴大事態影響。
為防止雙方矛盾進一步升級，避免陳某某損失擴大，針對雙方的矛盾焦點，調解員查閱了該小區《物業管理服務協議》，協議中明確了物業公司對于管道等公共設施維護應當履行的職責。調解員隨即與物業公司進行溝通，告知其在此次糾紛中應當承擔的責任和義務，協調其承擔部分賠償，以便調解工作能夠繼續順利推進。同時，調解員再次上門對王某某做思想工作，從法律法規、鄰里和諧等方面對其進行勸說，告知其業主在房屋裝修過程中，應盡量避免對管道的損害，并需要留下足夠的檢修口，以方便對管道等設施進行維修、維保。并且提醒王某某，如果管道不及時檢修，漏水情況進一步嚴重很可能也會對其家中的地板等造成不良影響。到時即便不至其家中進行檢修工作，其家中的裝修也有可能會被破壞。經過調解員的耐心勸導，王某某的態度有所緩和，表示同意工作人員至其家中對排水管道進行檢修。但同時提出疑問，稱維修管道期間其與家人的日常生活受到影響該如何解決，畢竟管道漏水不是他家導致的，不應該由他承擔這些損失。調解員隨即與物業公司進行溝通，最終確定由物業公司與房屋建設單位共同處理此問題，但檢修期間是否可以讓王某某一家居住酒店，產生費用由物業公司承擔還是由房屋建設單位承擔還需進一步協商。
經過多方溝通協調，調解員再次聯系陳某某、王某某、物業公司以及房屋建設單位組織調解。調解現場，調解員告知王某某，在特殊情況下，物業公司或者房屋建設單位對管道檢查修理時業主應當配合，若檢修期間對業主產生相關損失或費用可以協商相關賠償。調解員還表示，此糾紛中，根據物業服務合同，總管道也在物業的維保范圍之內，但物業公司未按合同約定定期對管道進行合理、規范的維保，因此，物業公司也應當承擔部分責任；同時，根據《建設工程質量管理條例》第四十條第四款規定：在正常使用條件下，建設工程的電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。本案中，雖然爭議管道已過房屋建設單位保修期限，但如若管道本身材料不合格，房屋建設單位仍需承擔部分責任。此糾紛中，房屋建設單位是在建造時就未將相關責任義務履行到位，從而導致排污管道漏水，因此，房屋建設單位應當承擔主要責任。經過反復協商，物業公司同意先行墊付部分維修費用，從王某某家中的總管道進行檢修，同時在檢修過程中，邀請鑒定人員對此問題進行責任鑒定并出具相關證明，根據專業鑒定機構的鑒定結果，由房屋建設單位承擔陳某某家中房屋天花板的損壞賠償責任，并由房屋建設單位承擔王某某一家臨時居住酒店的費用。陳某某和王某某均表示可以接受調解員的處理方案，最終達成一致意見。
【調解結果】
經過協商，陳某某、王某某、物業公司、房屋建設單位對調解結果表示認可，自愿達成如下調解協議：
1.由物業公司聯系專業人員對排污管道漏水問題進行檢修；
2.檢修管道對陳某某家造成的損失由房屋建設單位承擔；
3.檢修期間，王某某與其家人可以居住在酒店，費用由房屋建設單位承擔。
至此雙方矛盾徹底解決，對調解結果均表示滿意。
【案例點評】
現如今，因房屋管道漏水而引發鄰里糾紛的情況越來越普遍，對和諧鄰里關系造成了較為嚴重不良影響。處理上述糾紛，調解員通過及時耐心勸導，竭力避免爭議雙方經濟損失擴大，之后再根據案件具體情況邀請物業公司、房屋建設單位等利害關系人共同參與調解，從根本上一攬子解決此次管道漏水的鄰里糾紛，從而達到定紛止爭、和諧鄰里的調解效果。
